März/April 2016
Immer wieder kommt es vor, dass ein Bauführer sein Gebäude teilweise auf dem Grundstück seines Nachbarn errichtet, sei es wegen eines unrichtigen Vermessungsplans oder weil die Grundstücksgrenze bei der Errichtung des Baus nicht beachtet wird. Erwirbt der Bauführer dadurch nun an dem von ihm bebauten Teil des Nachbargrundstücks Eigentum oder aber bleibt der Nachbar Eigentümer seines eigenen Grundstücks?
Grundsätzlich erwirbt man Eigentum an einem Grundstück mit der entsprechenden Eintragung im Grundbuch. Von diesem Eintragungsgrundsatz gibt es aber Ausnahmen. Eine solche liegt dann vor, wenn ein Bauführer auf fremdem Grund einen Bau errichtet, der fremde Grundstückseigentümer davon weiß und dieser dem redlichen Bauführer die Bauführung nicht sogleich untersagt.
Redlich heißt in diesem Zusammenhang, dass dem Bauführer nicht einmal leichte Fahrlässigkeit vorwerfbar ist. Sobald also der Bauführer die Grenzüberschreitung erkennen konnte oder auch erkennen hätte können, scheidet ein Eigentumserwerb aus.
Bauführung in diesem Zusammenhang heißt, dass ein Neubau errichtet wird. Der bloße Ausbau eines bereits bestehenden Gebäudes ist dafür nicht ausreichend. Dies wäre zum Beispiel dann der Fall, wenn ein an der Grundstücksgrenze stehendes Haus saniert wird und dadurch dann Dämmmaterialien überstehen oder weitere Räumlichkeiten oder ein Wintergarten an das bestehende Gebäude angebaut werden.
Auch wenn also die Latte für einen Eigentumserwerb durch Bauführung auf fremdem Grund äußerst hoch liegt, so ist zu empfehlen, die Grenzen beim Neubau eines Gebäudes genau zu beachten. Schließlich ist oft nicht das Eigentumsrecht der Streitpunkt zwischen den Nachbarn, sondern die Frage einer Besitzstörung oder der Entfernung des Überbaus.
Rechtsanwältin Dr. Renate Palma